【上田市】戸建売却でよくあるケース

【上田市】戸建売却時のローン残債

中古の戸建てを売却する際にローン残債がある場合、戸建売却することはできるのでしょうか？結論から申し上げると、ローンを完済すれば可能です。
ローン残債のある中古の戸建てを売却するには、中古の戸建ての抵当権を外さなければなりません。

抵当権を外すには、住宅ローンを完済する必要があるので、ローン残債が売却価格を下回っている場合や、売却価格に預貯金を加えて返済できるのであれば、売却することができます。
ですので、戸建売却したい中古の戸建ての現状が、オーバーローンとアンダーローンのどちらなのかを、まずは確認することが大切です。

オーバーローン

2,000万円のローン残債があるのに、不動産会社の査定で1,000万円でしか売却できないと見積りされた場合など、ローン残債が売却価格よりも上回っている状態が、オーバーローンです。
オーバーローンでは中古の戸建てを売却しても、ローンを完済することができません。さらに、不動産を売却する際には、登録費用や仲介手数料などの様々な費用がかかり、売却価格から差し引かれます。そのため、オーバーローンの場合は、不足分をどのように調達するのかという問題を、クリアしなければなりません。

オーバーローンを避ける方法は、中古の戸建てを少しでも高く売却することです。不動産会社によって査定の方法は異なり、売却価格も変わってくるので、複数の不動産会社に査定の相談や見積りを依頼し、提示された売却価格を比較することが欠かせません。

アンダーローン

戸建売却したい中古の戸建てのローン残債が、売却価格よりも下回っている状態が、アンダーローンです。アンダーローンの場合は、買主との間で不動産売買契約が成立したら、抵当権を抹消してローンを完済します。しかし、売却価格からは様々な費用が差し引かれるため、預貯金から資金を足さなければならない場合もあります。

どのくらいの費用が必要になるのかは、査定の相談や見積りを依頼する際に、不動産会社に確認しましょう。

【上田市】戸建売却で住み替えをする場合

現在住んでいる戸建てにローン残債がある場合、新築の戸建てなどへの住み替えはできるのか不安になる方はいらっしゃるでしょう。新築の戸建てなどに住み替えする際も、現在住んでいる戸建てのローンを完済し、抵当権を外すことで住み替えが可能になります。

不動産会社への査定の依頼は早めに

戸建売却で得たお金で、住宅ローンを完済しようとお考えの場合は、早めに現在住んでいる戸建ての査定相談や見積りを、不動産会社に依頼することをおすすめします。なぜなら、現在住んでいる戸建てが、いくらで売却できるのかわからないと、新たに購入する新築の戸建てなどの、資金計画が立てられないからです。

また、木造住宅は一般的に、築年数が古くなればなるほど価値が下がるので、できるだけ早めに不動産会社に査定の相談や見積りを依頼しましょう。不動産会社に査定を依頼し、売却価格を知ることで、現在住んでいる戸建ての現状が、オーバーローンとアンダーローンのどちらなのかを、確認することができます。

オーバーローンの場合

現在住んでいる戸建てを売却しても、ローンが完済できないオーバーローンの場合は、不足分を預貯金などの自己資金を充てて、完済しなければなりません。
不足分を補えるほどの自己資金がない場合や、自己資金の持ち出しをしたくない場合には、住み替えローンを利用する方法もあるので、ぜひとも査定を依頼した不動産会社に相談してみましょう。

アンダーローンの場合

ローン残債よりも売却価格が高いアンダーローンの場合は、ローンを完済が可能なので、スムーズに新築の戸建てなどに住み替えすることができます。

【上田市】戸建売却の準備はお早めに！

相続した実家などの戸建てを、住む予定がないからといってそのままにしていると、損をしてしまう可能性があります。相続した戸建てを早く売却したほうがいい理由は、主に4つです。

家の管理に手間・時間・費用がかかる

手入れされていない戸建ては、老朽化が早く進んでしまいます。相続した戸建ての状態を保つには、定期的に風を通したり、庭木の手入れをしたりと、手間がかかります。

また、相続した戸建てが遠方にある場合は、定期的に通うための、交通費も必要です。他にも、台風や地震などで戸建ての屋根や壁が損傷した場合、そのまま放置していると、近所に迷惑がかかることもあるので、修理するための費用もかかります。これらの手間や時間、費用を削減するためにも、早めに戸建売却することをおすすめします。

税金がかかる

相続した戸建ては住んでいなくても、所有しているだけで税金がかかります。戸建てなどの不動産を保有していると、固定資産税や都市計画税などの税金を納めなければなりません。

相続税を支払うことで譲渡税が軽減できる

相続税は「被相続人の死亡を知った日の翌日から10カ月以内」に、納付しなければなりません。さらに、相続した戸建てなどの不動産を売却した際に、譲渡益が発生した場合には、譲渡税も納付する必要があります。
ただし、相続後3年10カ月以内に、相続した戸建てなどの不動産を売却した場合は、相続税の一部を取得費に加算できる、「相続税の取得費加算の特例」が利用できるので、譲渡税を軽減することができます。

価値が下がる

戸建ては古くなればなるほど、価値が下がります。相続した戸建てを、いつか売却しようと5年も10年も所有していると、いざ売却する際には、かなり価値が下がってしまう可能性があります。
さらに、経年劣化によって欠陥が生じる恐れもあるので、価値が下がらないうちに売却しましょう。

【上田市】戸建売却を相続で行う場合の流れ

相続した戸建てをスムーズに売却できるように、相続の戸建売却の流れを把握しておきましょう。

ステップ1.遺産分割協議を行う

まずは、相続人全員で、遺産をどのように分割するのか、遺産分割協議を行います。相続人全員が合意できたら、遺産分割協議書を作成します。

ステップ2.不動産の名義変更を行う

相続した戸建てなどの不動産を売却するためには、被相続人から相続人に名義変更する、所有権移転登記を行います。所有権移転登記には、登記申請書や遺産分割協議書、戸籍謄本や除籍謄本など様々な書類が必要で、手続きも煩雑なため、司法書士に依頼することが一般的です。

ステップ3.不動産会社に売却を依頼する

相続した戸建ての名義変更ができたら、不動産会社に売却を依頼します。戸建てを売却するには、仲介と買取の2つ方法があるので、どちらが適しているかを知るためにも、仲介と買取に対応している不動産会社に相談することをおすすめします。

ステップ4.不動産を売却する

売却したい戸建ての買主が見つかったら、買主と売主で不動産売買契約を結び、不動産を現金化します。

ステップ5.相続税の申告と納税をする

売却で得たお金は、遺産分割協議書のとおりに分割し、相続税の申告と納税を行います。